地震に対応する建物の構造としては、揺れに耐える【耐震】、揺れを伝えない【免振】、揺れを吸収する【制震】など大きく３つに分類されています。それぞれコストや設計上の制限や設計側の考えにより選択が分かれてくるのですが、木造建築は圧倒的に耐震構造が多いと思います。

耐震補強が必要な建物の分類として、新耐震基準1981年（昭和56年）6月1日より以前に建てられた建物を【旧耐震】。以降に建てられた建物を新耐震と分類しています。

耐震補強が必要な建物は主にこの、旧耐震の建物を指します。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」の大きな違いとしては、まずクリアとなる耐震性のレベルです。

昭和56年の5月末までの耐震基準は、旧耐震基準と呼ばれ、旧耐震基準では、震度5で倒壊しなければ、問題はないというものでした。

しかし宮城沖地震などの大きな地震災害が起き、深刻な被害が多く出たことから、建物の耐震性の基準が見直されました。

新耐震基準が昭和56年の6月より新しく制定されてからは、耐震性の基準も大きく変わり、旧耐震基準では、震度5で建物が倒壊しなければクリアとなっていましたが、新耐震基準ではこのレベルが引き上げられ、震度6をこえる大災害が起こった場合でも倒壊しないレベルでクリアということになりました。

新耐震基準で倒壊しないレベルとして定められている震度6の地震というと、阪神淡路大震災が挙げられます。

大きな地震を経験するなかで改定を繰り返し、基準のレベルも厳しくなった新耐震基準ですが、旧耐震基準にはなかった税の軽減というメリットがあり、基準値をクリアした住宅の場合、一部の税金が軽減されることがあります。

また、資産性という観点から、旧耐震では建物評価が出来ない場合でも、新耐震では資産評価や流動性が上がり、資産性が向上します。

建物を建てる場合は、必ず確認申請を受ける必要があります。どのような仕様、構造の建物を建築予定なのかを役所に審査してもらいます。具体例で説明しますと、建物の建築確認が昭和５６年４月。完成したの（竣工日）が昭和５６年７月の場合は旧耐震となります。つまり、判断日は建築確認の日になります。加えて、竣工日というのは建築主事に完了検査を受けて、検査済書を交付された日の事を言います。

建築確認の日にちを調べるには役所で調査が必要です。「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」を取り寄せ、記載内容を確認しましょう。

役所で調査を尽くしても例外が発生します。そもそも確認申請も完了検査を受けていない場合、確認申請とは違う仕上がりの建物の場合、完了検査は受けているし検査済書もあるが無断増築している場合などは特に注意が必要です。

旧耐震の金銭的なデメリットは各銀行の考え方に差はあるものの、主に住宅ローンがつきにくい点です。

住宅ローンは特別に住宅用に用意されている優遇されたローンです。住宅ローンを使う事で、一般のフリーローンより、はるかに安い金利で長くお金が借りることが可能です。さらに減税が受けられるメリットもあります。

旧耐震は資産価値が下がったり、建物に価値が評価できずに、結果として住宅ローンや減税などのメリットが受けられない場合があります。

旧耐震のメリットは何といっても安さです。旧耐震ではあるものの、割としっかりした家は多いもので、適切な耐震補強をすることで、新耐震基準の強さを持った、一般的に新築より3割から5割ほど安い家にすることが出来ます。

最近の金融機関は、築年数の重視から、過去の取引事例を重視する傾向にある様です。

つまり、これから人気のエリアの古い物件は新たな市場価値だということです。

旧耐震と新耐震のどちらが良いかを考えれば、もちろん新耐震ですが、日本には、建て替えが不可能な再建築不可の土地や、現代より意識が緩かった時代から建っている建蔽率や容積率違反で、建築された物件は既得権的なものがあり、仮に新築ができる場合でも、今より小さい面積しか建たないという場合があります。

その場合は耐震補強をして、リフォームすることにより、ある程度、割安な土地に割安な建物で住むことが出来るでしょう。

ただし、床下などの見えない部分にこだわる業者はまだまだ少ないので、お客様自身の物件の見極めはある程度必要です。すべてにおいて疑っても、良い物件はすぐに売れてしまうし、適当に急いで買っても将来に不安が残ります。

一つの目安として、木造住宅の場合は防蟻処理をしているかは良い判断基準になると思います。

木造の場合は白ありの対策と湿気対策は耐震性を確保する上で重要なことで、いくら耐震補強をしても、白ありの被害があれば、本来の耐震性能を発揮できません。中古再販でも床下に手を入れずに壁紙だけ張り替えて即売却は、よく見られますので、物件に対してどれほどの関心を持った業者なのかという点においては良い判断基準になると思います。また、白ありの質問をすれば、仲介業者は「当社で防蟻やリフォームができます」などと、リフォームを勧めてきますが、ここで申し上げるのは、あくまでも売主がそこまで事前に行った、こだわりのある住まいかであって、後から工事が可能かではありません。そして仲介業者は物件の詳細までは把握しているようでしてないのが現状です。

売主が実際に販売する物件は少なくても仲介業者よりは詳しいので、できればそうゆう業者の物件に出会いたいものです。

それぞれの状況や地域性などを考慮して最善の選択をアドバイスしていただける業者を探しましょう。